Casaport Gayrimenkul TÜİK verilerine göre ülkemizde satılan konutların neredeyse %40’ı, konut kredisi kullanılarak alınıyor. Konut kredisinin vadesi de düşünüldüğünde, azımsanmayacak bir konut satışı kredi borcu devam ederken yapılıyor.
Kredi Borcu Olan Evimi Satabilir miyim?
Bu sorunun cevabı evet. Yani konut kredisi borcu devam eden bir ev satılabilir. Ayrıca gerekli nakit para olduğu sürece, konut kredisi her zaman kapatılabilir ve ev üzerindeki banka ipoteği de kaldırılabilir. Kredi borcu devam eden bir evin nakit ve kredili alımlara göre nasıl satılabileceğini, detaylı olarak inceleyelim:
Kredi Borcu Devam Eden Konutun Kredi ile Alınması
Kredisi borcu devam eden evin satılması ve alıcının da konut kredisi kullanması durumunda, bankalar arası bir yazışma ile satış işlemi yapılabiliyor. Ayrıca mevcut kredi borçlusu olan banka ile yeni kredi kullanılacak banka, aynı ise bu süreç daha kısa sürede tamamlanıyor. Süreç yaklaşık olarak şu şekilde ilerliyor:
Alıcının kredi başvurusunun onaylanması durumunda, eve eksper gönderiliyor ve gelen raporda evin hangi bankadan ipotekli olduğu belirtiliyor.
Kredi başvurusunda bulunulan banka şubesi, kredi borçlusu olunan bankanın şubesinden, kredi borcunun kapatılması durumunda ipotek kaldırma yazısının verilmesi ve güncel kredi kapama tutarının belirtildiği, resmi bir yazı talep ediyor.
İlgili şube, yazıyı gönderdikten sonra tapuda satış işlemi yapılıyor ve yeni kredi kullanılan bankanın tapu üzerine ikinci derece ipoteği konuluyor. (Tapu işlemleri ve masrafları hakkında detaylı bilgi için tapu harcı hesaplama yazımıza bakabilirsiniz.)
Tapu satış yapıldığına dair belgeler, kredi kullanılacak bankaya geldikten sonra kredi açılışı yapılıyor.
Açılan kredi tutarının tamamı, kredi kullanan kişiye verilmek yerine mevcut kredi borçlusu olunan bankaya, borç tutarı kadar gönderiliyor ve kalan tutar kredi kullanan kişiye ödeniyor.
Kredinin kapatılmasına istinaden, ipotek kaldırma yazısı ilgili şubeden alınıyor.
Alınan ipotek kaldırma yazısı tapuya veriliyor ve eski bankanın ipoteği kaldırılarak, yeni bankanın ikinci derece olan ipoteği birinci derece oluyor.
Oluru yüksek, mümkün ve hatta cazip şekilde yatırım seçeneğine dönüştürülen bir ticari fonksiyondur konut kredisi. Kredisi devam eden ev satılır mı sorusu için TÜİK verilerinden destek alınabilir.
Araştırmalar Türkiye’de satılan konutların yaklaşık olarak yüzde 35’inin konut kredisi kullanılarak alındığı bilgisini veriyor. Ve satılan konutların büyük kısmı, yine kredi ödemeleri devam ederken satılıyor.
Peki kredisi devam eden konut nasıl satılabilir, ne kadar avantaj ve ne kadar kâr sağlanır? Kredi ödemesi devam eden konutların, nakit satılması durumunda neler yapılması gereklidir?
Kredisi Devam Eden Konutların Nakit Satışı
Konut kredisi ile satın alınan gayrimenkullerin satılarak nakite dönüştürülmesi durumunda; satıcıya kredi borcu dışında ödenecek olan tutar, bankaya yatırılıyor ve “blokeli çek” alınıyor.
Konut kredisi devri mümkün mü, satış işlemleri nelerdir konusunda, blokeli çek işleminin detayları şu şekildedir;
- Konut kredisi kullanılan bankada ödemelerin devam ettiği süreçte, güncel kredi anapara borcu ve erken ödeme cezası ile toplam kapama tutarı öğrenilir.
- Hesaplanan konut kredisi kapama tutarı haricindeki ev tutarı, konutu yeni satın alacak olan alıcı tarafından bankaya yatırılıyor.
- Konut kredisi ödemelerinde yatırılan tutar karşılığında bankadan “blokeli çek” alınıyor.
- Tapu Genel Müdürlüğünde ipotekli olarak konut satış işlemi yapılıyor. Tapu alımında blokeli çek satıcıya veriliyor.
- Satıcı, aldığı blokeli çek ile konut satışından elde ettiği parayı bankadan tahsil ediyor.
- Banka ipotekli ev satışı yapılırken, konut kredisi borcu olunan bankaya, daha önce hesaplanmış toplam kapama tutarı yatırılıyor. İşlem üzerine tapu üzerinden ipoteğin kaldırılması için bankadan yazı alınır.
- Bankadan alınan ipotek kaldırma yazısı ile tapu üzerindeki ipotek kaldırılıyor. Kredisi devam eden ev satılır mı işlemi tamamlanmış oluyor.
Kredi Borcu Devam Eden Konutların Kredili Satışı
Kredisi borcu devam eden evin kredili olarak satılması durumunda; kredi kullanılan ve kullanılacak olan bankalar arası bir yazışma yapılır.
Bu sistem üzerinden satış işlemi yapılabilir. Kredi borcu devam ederken kredili satın alma işlem süreci şu şekildedir;
- Alıcının kredi başvurusunun onaylanması durumunda, konuta eksper gönderilir. Gelen raporda konutun hangi bankadan ipotekli olduğu belirtilir.
- Kredi başvurusunda bulunulan banka şubesi, kredi ödemesi devam eden banka şubesinden, kredi borcu kapatılması durumunda ipotek kaldırma yazısının verilmesini talep eder. Yazıda, güncel kredi kapama tutarının belirtilmesini de talep eder.
- Kredi kullanılacak banka yazıyı gönderdikten sonra tapu satış işlemi yapılır. Yeni kredi kullanılan banka, tapu üzerine ikinci derece ipoteği koyar.
- Tapu satışı belgeleri, kredi kullanılacak bankaya iletilmesi ardından, yeni konut kredisi açılışı yapılır.
- Açılan kredi tutarının tamamı, kredi kullanan kişiye verilmek yerine mevcut kredi borçlusu olunan bankaya, borç tutarı kadar gönderilir. Kalan tutar kredi kullanan kişiye ödenir.
- Kredinin kapatılması ile ipotek kaldırma yazısı şubeden alınır.
- Alınan ipotek kaldırma yazı tapuya verilir ve eski kredi kullanılan bankanın ipoteği kaldırılır. Aynı işlem ile yeni bankanın ikinci derece olan ipoteği, birinci derece ipotek yerine geçerek işlem tamamlanır.